1.                  На основании чего проводили капитальный ремонт?

На основании обращения жителей 8(9) этажей о необходимости проведения капитального ремонта крыши и согласно решения ОСС от 29.07.2019 г.

2.                  Кто разрабатывал смету ремонта крыши?

Подрядчик по согласованию с Председателем Правления ТСЖ и жителями верхних этажей. Смета на всю крышу составила около 3,5 мл. руб. или 1096 руб. за м2 крыши. С целью снижения рисков, решено было разбить договор на всю крышу на ее 5 частей – по подъездам (секциям) – по 699 т.р. каждая и выплачивать гонорар подрядчику их по мере исполнения обязательств по предыдущим подъездам. Что и было сделано.

3.                  Какие планировали работы?

Изначально за основу был взят проект строительства дома, т.к. конструктивно в крыше ничего не менялось, то и дополнительных изменений в проект дома не вносили, согласовав этот вопрос с проектировщиком. Однако на момент начала ремонта так и не была  ясна сама причина, «протекания» крыши. Посовещавшись с подрядчиком,  решили приступить к работам и в ходе их проведения действовать по вскрытым недостаткам, что в итоге и подтвердило все догадки строителей и жителей на наличие существенных замечаний по крыше:

- из за деформации листов металла металлочерепицы ее установка на место после вскрытия не возможна и они подлежат замене;

- вместо паропроницаемой мембраны с целью отвода пара в зимний период времени из под крышного пространства в крыше застройщиком была установлена – паронепроницаемая пленка, что полностью исключала вывод конденсата из утеплителя и его испарение;

- металлическая балка в большинстве случаев не была закрыта утеплителем и на ¼ торчала из него свободно конденсируя влагу под крышным пространстве;

- вместо цельных листов утеплителя в некоторых местах был застройщиком был применен некондиционные обрезки производства сандвич панелей размером 10х10 см и до 50х50 см. лежащие навалом;

- в некоторых местах утеплитель отсутствовал вообще, обнажая потолок квартир, тем самым предоставляя холодному воздуху доступ в квартиру и конденсируя влагу;

- в местах примыкания к зданию пленка не была пришита к стенам здания, а просто свободно свисала вдоль стены, предоставляя доступ холодного воздуха в крышу образуя конденсат с его последующем стеканием в квартиры по стенам;

- углы и стены кирпичной кладки не имели какого либо утепления вообще и в зимнее время промерзали и тоже образовывали конденсат;

- со стороны конька и свеса крыша не имела доступа для циркуляции воздуха и испарения конденсата из под крыши – т.е. крыша была сделана «не вентилируемая», что не давало возможности отводить избыточный пар из под крышного пространства.

Все это и приводило к намерзанию конденсата под потолков в утеплителе и его стекание в квартиры при таянии.

При консультации с специалистами было принято решение:

- провести разбор крыши над всеми квартирами и убрать пришедший негодность утеплитель, обрешётку и мембрану;

- провести дополнительное утепление всей крыши утеплителем KNAUF толщиной 50-100 мм с целью скрыть металлическую балку под слой утеплителя;

- провести дополнительное утепление углов, примыканий, кирпичных стен утеплителем KNAUF толщиной 50-100 мм с целью не допустить образование конденсата на их поверхности;

- установить паропроницаемую мембрану «TayvekSoft», как пароотводящую избыточной влаги из крышного пирога с ее проклейкой двухсторонним скотчем;

- мембрану завести на стены и короба крышных окон и укрепить крышными примыканиями и скобами;

- на коньке между коньком и металлочерепицей установить подкрышный универсальный уплотнитель для возможности циркуляции воздуха в подкрышном пространстве и не допуске заметания во внутрь снега;

- на коньке установить дополнительные воздухозаборники для циркуляции воздуха под крышей;

- вместо металочерепицы установить крышный металлопрофиль НС 35, толщиной 0,7 мм, оцинкованный и окрашенный в прежний цвет – «вишня», как наиболее приемлемый и практичный для данного типа крыши;

- герметизацию окон провести металлической лентой с каучуковыми битумными мастиками по образцу ранее установленных;

- для очистки окон в зимний период на каждое окно установить ввод для электрического кабеля с целью дальнейшего его подключения для их оттаивания;

При этом для монтажа узлов крыши использовать рекомендации заводов производителей составляющих крышу (утеплителя Кnayf, мембраны«TayvekSoft», металлопрофиля завода «Маяк»), а также практического опыта самих строителей и рекомендаций специалистов по монтажу аналогичных типов крыш.

4.                  Какие проблемы возникли при монтаже крыши?

Как не странно, не смотря на предварительную договоренность, с началом ремонта большинство жителей в категоричной форме отказались поднимать крышу на высоту контробрешётки для лучшей вентиляции подкрышного пространства, сославшись на нежелание делать косметический ремонт в квартирах, т.к. крышные окна в таком случае тоже пришлось бы поднимались на 50 мм и заделывать щели в оконных откосах. Посовещавшись с специалистами организации, было принято решение не трогать окна, ссылаясь на то, что металлический профиль имеет в ребрах жесткости собственную естественную вентиляцию по ширине самих ребер жесткости – 50% от общей площади профиля на высоту 35 мм., что позволит обеспечить удовлетворительный отвод пара к коньку крыши.

Так же было высказано сомнение, в том, что при отсутствии контробрешотки утеплитель касается мембраны, препятствуя скатыванию избыточной влаги с крыши. Однако, при практическом наблюдении, когда крыша одной из квартир находилась под дождем без металлопрофиля показало, что вода в естественные провисания между балками свободно проходит под контробрешоткой и отводится наружу стекая с крыши.

 5.                  Сроки проведения.

Исходя из ориентировочных расчетов по организации работ на каждую квартиру необходимо было затратить по 3-5 дней на замену самой крыши (один день подготовительный, два основных, и один заключительный) и 5-10 дней на вспомогательные работы на подъезд (закупка материалов и их доставка, подъем (опускание), снятие установка фартуков на боковой стене, оклейка окон, установка и проварка ограждений, снегозадержаний, лестниц и т.д.) Т.е. 16 – 20 дней на один подъезд. Работая 2 бригадами надеялись сделать 3 подъезда. Что в результате и получилось.

 6.                  Выплатил ли подрядчик неустойку в связи с задержкой сроков сдачи объекта по договору?

Да. 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки: Итого: 7762 руб.

7.                  Можно было ли ускорить работы?

Возможно, но основным препятствием сокращения сроков был этап закупки материалов по фактическому наличию средств у подрядчика, а также сроки изготовления деталей металлической крыши, боковинок и премыканий в 4-10 дней при полной оплате заказа. Поэтому при отсутствии свободных средств на материал у подрядчика, он оплачивал заказ при получении средств от ТСЖ по авансу или расчете при сдаче очередного подъезда. Кроме того, часть специальных работ (сварка ограждений и монтаж боковых панелей)  выполнялась по окончании работ на всех подъездах сварщиком и альпинистом по их фактической занятости с затяжкой по времени из за непогоды.

8.                  Когда будут доделываться остальные 4 и 5 подъезды?

Договор на 4 и 5 секции с подрядчиком заключен со сроком исполнения до 1 июля 2020 г.

Материал – на сумму 401 т. руб.уже закуплены на предоставленный подрядчику аванс и уже находятся на крыше и в подвале дома для зимнего хранения, так что с наступлением приемлемых погодных условий в апреле – мае 2020 г. подрядчик готов приступить к работам и завершить начатое в летний сезон.

 9.                  Были ли вскрыты недочеты при работе по КР крыши и какие гарантии дает подрядчик?

При сдаче объекта при итоговой проверке из установленных 3750 саморезов, около 20-30 шт. пришлось перекрутить, что является нормальным процессом при окончательной сдачи установленной крыши и ее просадке по месту. Кроме того, в 3 – х окнах были недостаточно загерметизированы вводные кабели для обогрева окон с протечкой дождевой воды в квартиры, которые так же были устранены подрядчиком. В остальном замечаний нет. Срок гарантии в соответствии с договором – 5 лет. Стоит заметить, что зимой возможно, также будут вскрыты какие то замечания в ходе эксплуатации, которые также подрядчик обещает устранить весной.

Итог: В результате начатого в этом году капитального ремонта определена неисправности крыши, начат ее ремонт. Безусловно, как в любой стройке тем более такого масштаба при полной замене крыши над мансардными жилыми квартирами в многоэтажном доме в сокращенные сроки во второй половине летнего сезона и начала осени были допущены ряд замечаний, однако, большинство жителей понимают важность проводимого ремонта и с пониманием относятся к временным неудобствам. Кроме того, при наличии достаточных денежных средств, хороших материалов и рук рабочих подрядчика есть возможность исправить проблему 10 летней давности.